Cass. civ., sez. II, sent., 25 giugno 2026, n. 21771

• Massima

“Nei contratti preliminari di vendita immobiliare conclusi tra un professionista e un consumatore, la clausola penale che attribuisce al promittente venditore il diritto di trattenere, in caso di inadempimento del promissario acquirente, l’intera somma versata a titolo di acconto è soggetta al controllo di vessatorietà che il giudice deve compiere d’ufficio, anche in sede di giudizio di rinvio e nonostante una precedente richiesta di mera riduzione della penale ex art. 1384 c.c. avanzata dal consumatore. Il principio dell’autorità di cosa giudicata, infatti, non osta a tale rilievo d’ufficio, dovendo cedere di fronte al principio di effettività della tutela consumeristica sancito dal diritto dell’Unione europea, qualora il carattere abusivo della clausola non sia stato precedentemente esaminato”.

• Ricognizione

La vicenda processuale, particolarmente complessa, trae origine dalla mancata stipulazione di un contratto definitivo di compravendita immobiliare, a seguito di un preliminare sottoscritto nel 1998 tra la società costruttrice (professionista) e i coniugi. (consumatori). Questi ultimi avevano versato un cospicuo acconto, pari a Euro 72.869,16 su un prezzo totale di Euro 124.514,85.

A seguito dell’inadempimento dei promissari acquirenti, la controversia è stata devoluta a un collegio arbitrale che dichiarava la risoluzione del contratto. Impugnato il lodo, la Corte d’Appello di Ancona, dichiaratane la nullità, decideva nel merito e pronunciava la risoluzione del preliminare per inadempimento dei consumatori, disponendo tuttavia una drastica riduzione della penale prevista dal contratto (che autorizzava il venditore a trattenere l’intero acconto versato), limitandola ai soli interessi legali sulla somma da restituire.

La società venditrice ricorreva in Cassazione, la quale, con sentenza n. 22550/2015, accoglieva il motivo relativo all’inadeguata motivazione sulla riduzione della penale e rinviava la causa alla Corte d’Appello di Bologna. Quest’ultima, in sede di rinvio, pur ritenendo eccessiva la penale originaria, la rideterminava in Euro 61.600,00, sulla base di un calcolo equitativo fondato su un ipotetico valore locatizio dell’immobile.

Avverso tale pronuncia, i consumatori proponevano un nuovo ricorso per cassazione, sollevando per la prima volta, tra i motivi, la questione della nullità della clausola penale per violazione della disciplina a tutela del consumatore (art. 33, co. 2, lett. f, D.Lgs. 206/2005, chiedendone il rilievo d’ufficio. Data la delicatezza della questione procedurale, inerente ai limiti del giudicato implicito in sede di rinvio, la Seconda Sezione Civile, con ordinanza interlocutoria n. 11174/2024, operava un rinvio pregiudiziale alla Corte di Giustizia dell’Unione Europea. La CGUE, con sentenza del 18 dicembre 2025 (causa C-320/24), statuiva che il diritto dell’Unione osta a una normativa nazionale che, in virtù del principio dell’autorità di cosa giudicata, impedisca al giudice del rinvio di esaminare d’ufficio la natura abusiva di una clausola contrattuale. Su queste basi, la Corte di Cassazione ha pronunciato la sentenza in esame.

• Giudizio di legittimità

La sentenza in commento rappresenta un approdo di fondamentale importanza nel dialogo tra ordinamento nazionale e diritto dell’Unione Europea in materia di tutela del consumatore, affrontando il complesso intreccio tra principi processuali interni, come l’autorità della cosa giudicata, e la necessità di garantire l’effettività della protezione consumeristica.

Il nucleo centrale della decisione risiede nell’accoglimento del primo motivo di ricorso, con cui i promissari acquirenti, per la prima volta nel lungo iter processuale, deducevano la nullità della clausola penale per vessatorietà ai sensi della normativa consumeristica. La Corte di Cassazione si trovava di fronte a un ostacolo procedurale di non poco conto: il principio del giudicato implicito. La precedente sentenza di Cassazione (n. 22550/2015), nel cassare con rinvio la decisione di merito limitatamente alla motivazione sulla riduzione della penale, aveva implicitamente presupposto la validità della clausola stessa. Secondo i principi consolidati del processo civile italiano, nel giudizio di rinvio non potrebbero essere sollevate questioni (anche rilevabili d’ufficio) che siano state implicitamente decise o che siano incompatibili con la statuizione della Corte di Cassazione.

Tuttavia, la Suprema Corte, forte della pronuncia pregiudiziale della CGUE, supera tale impostazione. La Corte di Giustizia aveva chiarito che la Direttiva 93/13/CEE osta a una prassi nazionale che impedisca al giudice del rinvio di esaminare d’ufficio l’abusività di una clausola, qualora tale esame non sia mai stato compiuto in precedenza. Il principio di effettività della tutela del consumatore, sancito dal diritto dell’Unione, impone di disapplicare le norme processuali interne che rendano impossibile o eccessivamente difficile l’esercizio dei diritti conferiti al consumatore.

La Corte di Cassazione fa proprio questo insegnamento, affermando che le limitazioni tipiche del giudizio di rinvio non operano quando si tratti di nullità di protezione consumeristiche. Si viene così a delineare, come nota la stessa Corte, “una sorta di diritto processuale consumeristico (ossia speciale), a vantaggio dell’effettività della tutela della parte debole”.

Un altro profilo di grande interesse è la distinzione tra il potere di riduzione della penale ex art. 1384 c.c. e il rilievo della nullità per vessatorietà ex art. 33 cod. cons.. La richiesta del consumatore di ridurre la penale, pur presupponendo logicamente la validità della clausola, non cristallizza tale validità in un giudicato che possa precludere al giudice il successivo (o contestuale) rilievo d’ufficio della sua nullità. La Corte chiarisce che la disposta riduzione della penale “non impedisce la rilevazione, anche nel giudizio di rinvio, secondo la normativa consumeristica, della nullità della clausola per l’integrazione di un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti”. Questo passaggio è cruciale perché scinde i due rimedi, riconoscendo la preminenza della nullità di protezione, che opera a monte e paralizza la clausola in radice, rispetto al potere correttivo del giudice previsto dal codice civile.

La Corte, quindi, cassa la sentenza della Corte d’Appello di Bologna, non perché quest’ultima abbia errato nel quantificare la riduzione della penale, ma perché ha omesso il passaggio logico-giuridico preliminare: la verifica d’ufficio della vessatorietà della clausola. Il giudice del rinvio avrebbe dovuto, prima di ogni altra valutazione, accertare se la clausola che prevedeva la ritenzione di un acconto pari a oltre il 58% del prezzo totale determinasse un “significativo squilibrio” a carico dei consumatori. In caso affermativo, avrebbe dovuto dichiararla nulla (inefficace), con la conseguenza che nessuna penale sarebbe stata dovuta.

In conclusione, la sentenza si pone come un importante approdo nell’evoluzione della giurisprudenza sulle nullità di protezione, confermando che la tutela del consumatore non si arresta di fronte a formalismi processuali e che il giudice nazionale, in qualità di primo giudice del diritto dell’Unione, ha il dovere di garantire l’effetto utile delle direttive europee, anche a costo di derogare a principi consolidati del proprio ordinamento processuale.

• Principi di diritto evincibili dalla sentenza

1. Compatibilità tra riduzione della penale e nullità per vessatorietà: La richiesta e l’eventuale concessione della riduzione di una clausola penale manifestamente eccessiva, ai sensi dell’art. 1384 c.c., non preclude al giudice di rilevare d’ufficio, anche in una fase successiva come il giudizio di rinvio, la nullità della medesima clausola per vessatorietà ai sensi della normativa consumeristica, qualora ne sussistano i presupposti.
2. Controllo d’ufficio sulla penale nei preliminari B2C: La clausola, inserita in un contratto preliminare di vendita immobiliare tra professionista e consumatore, che consente al primo di trattenere l’acconto versato a titolo di penale in caso di inadempimento del secondo, è soggetta al controllo d’ufficio di vessatorietà. Il giudice deve verificare se tale clausola determini un “significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto” a danno del consumatore, specialmente in relazione all’entità manifestamente eccessiva dell’importo previsto.
3. Primazia del principio di effettività sul giudicato interno: In applicazione del diritto dell’Unione Europea (in particolare della Direttiva 93/13/CEE), il principio processuale nazionale dell’autorità di cosa giudicata (anche implicita) deve essere disapplicato qualora impedisca al giudice nazionale di esaminare d’ufficio la natura abusiva di una clausola contrattuale, se tale valutazione non è stata effettuata in nessuna delle fasi precedenti del giudizio.
4. Esistenza di un “diritto processuale consumeristico”: Per garantire la piena efficacia della tutela del consumatore, si configura un corpus di regole processuali speciali che derogano ai principi generali, consentendo, ad esempio, il rilievo d’ufficio di nullità di protezione anche in fasi processuali avanzate e in contesti (come il giudizio di rinvio) normalmente caratterizzati da forti preclusioni.