Cass. civ., sez. II, sent., 25 agosto 2026, n. 24767

• Massima

“È configurabile l’acquisto per usucapione della servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale anche quando il manufatto presenti carattere abusivo sul piano edilizio, poiché l’irregolarità urbanistica esaurisce la propria rilevanza nel rapporto pubblicistico e non incide, di per sé, sull’idoneità della costruzione materialmente esistente a integrare il presupposto del possesso utile ad usucapionem. In materia di diritti reali, inoltre, l’atto interruttivo compiuto nei confronti di uno dei compossessori non produce effetti nei confronti degli altri, non essendo applicabile il principio di cui all’art. 1310 c.c.”

  Ricognizione

La decisione in esame si colloca all’incrocio tra due piani che, nella prassi del contenzioso in materia di vicinato, tendono spesso a sovrapporsi: 

• da un lato, la disciplina civilistica delle distanze legali e dei rimedi tra proprietari confinanti; 
• dall’altro, il profilo pubblicistico della conformità edilizia del manufatto. 

Il pregio principale della pronuncia consiste nell’aver riaffermato, con particolare nettezza, che i due piani non coincidono e che la patologia urbanistica dell’opera non si traduce automaticamente nella sua irrilevanza sul terreno dei diritti reali.

La Corte di cassazione, con la sentenza in esame, affronta infatti il tema della usucapibilità della servitù consistente nel mantenere una costruzione a distanza inferiore a quella prescritta, escludendo che l’abusività del manufatto possa impedire la maturazione dell’acquisto a titolo originario. La sentenza assume rilievo non solo per il principio sostanziale che ribadisce, ma anche perché lo collega a due ulteriori chiarimenti: il primo riguarda la nozione di possesso “pacifico” ex art. 1163 c.c.; il secondo concerne l’efficacia interruttiva della domanda giudiziale proposta contro alcuni soltanto dei compossessori.

La controversia trae origine da una tipica lite tra proprietari confinanti. Nel 1983 i proprietari di un fabbricato convennero davanti al Tribunale i proprietari del fondo limitrofo, lamentando che costoro avessero edificato il proprio fabbricato a distanza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale; chiesero, pertanto, l’arretramento della costruzione. I convenuti resistettero e proposero domanda riconvenzionale, chiedendo a loro volta l’arretramento del fabbricato attoreo.

 Giudizio di legittimità

Il nucleo teorico della decisione è definito. I ricorrenti principali avevano prospettato che una costruzione abusiva dovesse considerarsi, sul piano civilistico, tamquam non esset: non un “bene” ai sensi dell’art. 810 c.c., e dunque non un’entità idonea a costituire il presupposto di un possesso utile all’acquisto di una servitù per usucapione. A tale argomento si affiancava la censura relativa all’assenza di possesso pacifico: da un lato perché la concessione edilizia sarebbe stata ottenuta mediante falsa rappresentazione dello stato dei luoghi; dall’altro perché i vicini si erano opposti sin dal 1983, così impedendo il consolidarsi di un possesso pacifico e non violento.

Il problema giuridico è dunque duplice. 

In primo luogo, occorre stabilire se l’illegittimità edilizia del manufatto si rifletta sulla sua idoneità a fungere da segno apparente dell’esercizio della servitù e, più in generale, sul possesso ad usucapionem. 

In secondo luogo, occorre verificare se la contestazione del vicino, e soprattutto l’introduzione del giudizio contro alcuni soltanto dei comproprietari, abbia effetto interruttivo generalizzato o possa comunque escludere il carattere pacifico del possesso.

La sentenza affronta tali questioni muovendo da un presupposto di ordine sistematico: la disciplina pubblicistica dell’attività edilizia e la disciplina civilistica del possesso operano in ambiti distinti. 

Il segmento argomentativo più importante della sentenza è dedicato alla tesi, sostenuta dai ricorrenti, secondo cui il manufatto abusivo non potrebbe assumere alcuna rilevanza giuridica sul piano possessori e reale. La Corte di Cassazione respinge con decisione questa impostazione.

La Corte richiama espressamente l’orientamento di legittimità secondo cui è ammissibile l’acquisto per usucapione della servitù avente a oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti urbanistici, anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, collocando così la decisione in linea di continuità con i precedenti Cass. 25843/2023 e Cass. 25863/2021, citati nel testo.

Il passaggio decisivo afferma che il difetto della concessione edilizia “esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem”. 

La Corte compie una scelta teorica netta: nega che l’irregolarità edilizia dell’opera comporti una sorta di inesistenza civilistica della costruzione. Al contrario, il manufatto resta un’opera materialmente esistente, visibile, percepibile dal titolare del fondo servente e, proprio per tale ragione, idonea a manifestare all’esterno un esercizio di fatto corrispondente al contenuto della servitù.

La costruzione abusiva, dunque, non è “tamquam non esset” sotto il profilo del diritto civile. Questa formula, adoperata dai ricorrenti per negare l’usucapibilità, viene sostanzialmente capovolta dalla Corte: ciò che conta, ai fini dell’art. 1158 c.c., non è la regolarità amministrativa del bene, ma la sua oggettiva esistenza come segno apparente dell’esercizio del potere di fatto. 

Poiché la servitù di mantenere una costruzione a distanza inferiore a quella legale è una servitù continua, esercitata mediante opere apparenti, è proprio l’esistenza fisica dell’opera a costituire il dato giuridicamente rilevante.

Sotto questo profilo la sentenza si segnala per coerenza sistematica, evitando di trasferire sul piano privatistico la sanzione propria del diritto urbanistico. L’illecito edilizio può rilevare nei rapporti con la pubblica amministrazione, ma non per questo travolge automaticamente i fatti materiali sui quali il diritto civile costruisce figure come possesso, servitù apparenti e prescrizione acquisitiva. La Corte di Cassazione, in altri termini, conferma che l’autonomia dei piani non è solo un’affermazione astratta, ma un criterio effettivo di soluzione del caso concreto.

Respinta la tesi della irrilevanza civilistica del manufatto abusivo, la Corte passa a esaminare la seconda linea difensiva dei ricorrenti, relativa alla mancanza di possesso pacifico. 

Anche su questo punto la pronuncia offre un chiarimento importante.

La Corte afferma che, nel sistema dell’art. 1163 c.c., il requisito della pacificità deve essere riferito all’inizio del rapporto materiale con il bene, e non alle successive contestazioni provenienti dal controinteressato. Ne consegue che l’opposizione del vicino o l’instaurazione di un giudizio non trasformano retroattivamente in “non pacifico” un possesso che pacifico era al suo sorgere.

È un’affermazione di rilievo, perché delimita con precisione il rapporto tra conflitto giudiziale e possesso utile. L’azione giudiziale del proprietario del fondo servente può avere efficacia interruttiva rispetto al decorso del termine per l’usucapione; non vale a incidere sulla qualificazione originaria del possesso. Il che significa che la litigiosità sopravvenuta tra le parti non elimina il possesso, ma semmai ne arresta il decorso, se e nei limiti in cui ricorrano gli estremi dell’interruzione.

La Corte aggiunge che neppure l’eventuale illegittimità dell’atto amministrativo autorizzatorio rileva a questi fini: anch’essa rimane confinata sul terreno pubblicistico e non integra una “illiceità del possesso” in senso civilistico. Si tratta di un corollario della premessa maggiore già enunciata: il diritto del possesso non assume come proprio criterio decisivo la liceità urbanistica della situazione materiale.

Se il tema dell’abusività è il cuore teorico della sentenza, il profilo dell’interruzione verso uno solo dei compossessori è il vero snodo decisivo dell’esito concreto del giudizio. 

La Corte conferma infatti che l’azione promossa nel 1983 nei confronti di alcuni soltanto dei proprietari non aveva effetto interruttivo anche nei riguardi delle comproprietarie pretermesse.

Il fondamento della soluzione è espresso con chiarezza: in materia di diritti reali non trova applicazione il principio di solidarietà di cui all’art. 1310 c.c. La sentenza richiama sul punto Cass. 11657/2018, già utilizzata dalla Corte territoriale come riferimento per escludere l’estensione soggettiva dell’interruzione.

Il passaggio è rilevante sotto il profilo dogmatico e pratico. 

Dogmaticamente, perché la Corte riafferma l’autonomia dei rapporti facenti capo ai singoli contitolari sul versante dei diritti reali, sottraendoli alla logica della solidarietà tipica delle obbligazioni. 

Praticamente, perché dalla mancata evocazione in giudizio di tutte le comproprietarie discende la prosecuzione del possesso utile in favore di quelle rimaste estranee alla domanda giudiziale. In altre parole, la tutela del proprietario del fondo servente si rivela inefficace se non viene indirizzata verso tutti i soggetti nei cui confronti il decorso del termine usucapivo deve essere arrestato.

È precisamente su questo terreno che si consolida l’usucapione accertata in appello: iniziato il possesso nel 1980 e non efficacemente interrotto nei confronti di tutte le composseditrici, il termine ventennale era già maturato al momento della notifica del 19 febbraio 2002

La sentenza si presta a essere letta come una decisa riaffermazione della separatezza tra illegittimità edilizia e rilevanza civilistica della situazione possessoria. In questo senso, la pronuncia evita un’equazione spesso suggestiva ma sistematicamente impropria: quella tra abusività e irrilevanza giuridica del manufatto. La Corte mostra invece che, ai fini dell’usucapione, ciò che conta è il dato oggettivo della esistenza della costruzione e della sua attitudine a rendere percepibile il peso imposto sul fondo vicino.

Sul piano delle distanze legali, il principio è particolarmente significativo. La servitù di mantenere una costruzione a distanza inferiore a quella dovuta si presenta, infatti, come una figura nella quale il segno materiale dell’asservimento coincide con l’opera stessa. Negare rilevanza all’opera solo perché abusiva avrebbe significato svuotare di contenuto la categoria della servitù apparente in tutti i casi in cui la violazione delle distanze si accompagni a irregolarità urbanistiche. La Corte esclude tale approdo e mantiene ferma la coerenza interna della disciplina possessoria.

Non meno importante è il chiarimento sul requisito della pacificità. La decisione evita di trasformare la mera esistenza del conflitto in un fattore disgregante del possesso già iniziato; correlativamente, ribadisce che l’ordinamento dispone di uno strumento proprio per fronteggiare la prosecuzione del possesso altrui, cioè l’interruzione della prescrizione acquisitiva, da esercitare però correttamente verso tutti i soggetti rilevanti.

Sotto questo ultimo profilo, il caso offre anche un monito pratico di notevole rilievo: nelle liti su servitù e distanze, la mancata evocazione di tutti i compossessori o comproprietari può risultare decisiva, poiché l’azione contro alcuni non arresta il decorso del termine nei confronti degli altri. È proprio da questa omissione processuale che, nella vicenda concreta, deriva il consolidamento dell’usucapione.

  Principi di diritto evincibili dalla sentenza

Dalla pronuncia possono trarsi i seguenti principi.

• È ammissibile l’acquisto per usucapione della servitù di mantenere una costruzione a distanza inferiore a quella legale anche quando il manufatto sia abusivo, poiché il difetto del titolo edilizio rileva sul piano pubblicistico e non incide, di per sé, sui requisiti del possesso utile ad usucapionem.
• Il manufatto abusivo non è, sul piano civilistico, tamquam non esset: se materialmente esistente e percepibile, esso costituisce opera apparente idonea a sorreggere l’acquisto per usucapione di una servitù continua.
• Il carattere pacifico del possesso, ai sensi dell’art. 1163 c.c., va riferito al momento iniziale del rapporto materiale con il bene; l’opposizione o l’azione giudiziale successiva del vicino possono valere come atti interruttivi, ma non eliminano retroattivamente la pacificità del possesso già sorto.
• In materia di diritti reali, l’atto interruttivo compiuto nei confronti di uno dei compossessori non produce effetti nei confronti degli altri, non trovando applicazione il principio di cui all’art. 1310 c.c.