Cons. St., Sez. IV, 27 luglio 2026, n. 6107 (est. Furno)
Gli obblighi urbanistici assunti con atto unilaterale d’obbligo, in quanto strettamente inerenti al bene e recepiti nel titolo edilizio, hanno natura di obbligazioni propter rem e si trasferiscono automaticamente agli aventi causa del soggetto che li ha originariamente assunti. Ne consegue che il successivo acquirente dell’immobile resta tenuto all’adempimento degli obblighi di cessione o asservimento delle aree a standard, indipendentemente dalla sua partecipazione all’atto originario. Ciò in quanto l’atto unilaterale d’obbligo conserva una natura sostanzialmente pubblicistica e costituisce elemento strutturale e imprescindibile della legittimità dell’intervento edilizio. Esso si inserisce, infatti, nel procedimento amministrativo volto al rilascio del titolo abilitativo, concorrendo alla realizzazione delle finalità pubblicistiche proprie della pianificazione e della disciplina urbanistica (Cons. St., n. 4296/2026).
Da tale qualificazione discende ulteriormente che gli obblighi assunti mediante atto unilaterale d’obbligo accessivo al titolo edilizio non sono soggetti alla prescrizione decennale propria delle obbligazioni patrimoniali, in quanto integrano obblighi di natura pubblicistica strettamente connessi all’attuazione della pianificazione urbanistica ed assumono una funzione indirettamente conformativa della proprietà privata. La prescrizione può infatti operare esclusivamente con riferimento alle obbligazioni aventi contenuto meramente patrimoniale, quali gli oneri di urbanizzazione, e non agli obblighi destinati a garantire in modo permanente il perseguimento dell’interesse pubblico urbanistico.
In altre parole, in quanto contenuto del titolo edilizio ed avente la natura di accordo ad oggetto pubblico ex art. 11, l. n. 241/1990, rispetto ad esso non può trovare applicazione l’istituto della prescrizione.
Ai sensi dell’art. 2934, comma 2, c.c., infatti, la prescrizione non opera nei confronti dei diritti di cui il titolare non può disporre. La ragione risiede, all’evidenza, nel fatto che, se al mancato esercizio da parte del titolare fosse collegata la prescrizione, si realizzerebbe un atto di disposizione inconciliabile con la necessità di curare l’interesse pubblico sotteso, nonché una forma di disposizione del diritto stesso, incompatibile con la sua natura indisponibile.
