Commento alla sentenza della Corte di Cassazione Civile, Sez. II, 29 maggio 2026, n. 16917

“In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, qualora le parti abbiano avanzato reciproche domande di risoluzione per inadempimento, entrambe respinte nel merito, il giudice può dichiarare comunque risolto il contratto per l’impossibilità di esecuzione derivante dalla concorde volontà delle parti di sciogliere il vincolo negoziale, manifestata attraverso gli atti processuali. Tale risoluzione, assimilabile ad un mutuo dissenso accertato giudizialmente, produce effetti ex nunc e decorre dal momento in cui la volontà concorde di sciogliere il rapporto si è manifestata, ovvero dalla proposizione della seconda domanda di risoluzione in risposta alla prima. Ne consegue che l’obbligo di risarcire il danno per la mancata restituzione del bene, consegnato anticipatamente al promissario acquirente, sorge non dalla data della consegna, ma dal momento in cui, per effetto della risoluzione, la detenzione del bene diviene priva di titolo e, quindi, illegittima.” 

La controversia trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 1989 tra il costruttore e il promissario acquirente, con immissione nel possesso dell’immobile da parte del coniuge di quest’ultimo. Nel 1993, il promittente venditore avviava un giudizio per la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente, il quale, a sua volta, proponeva domanda riconvenzionale per la risoluzione per inadempimento della controparte.

I precedenti giudizi avevano cristallizzato alcuni punti fermi, tra cui l’esclusione di una risoluzione per colpa di una delle parti e la necessità di bilanciare gli obblighi restitutori (restituzione dell’immobile da un lato e delle somme versate dall’altro). La Corte d’Appello, quale giudice del secondo rinvio, aveva dichiarato il contratto risolto “senza colpa di entrambe le parti” e condannato l’acquirente a restituire una parte del prezzo e i promissari acquirenti a corrispondere una somma a titolo di risarcimento per il mancato godimento del bene, calcolata dalla data della consegna (1991) a quella della restituzione (2015).

Il primo profilo affrontato dalla Corte riguarda la legittimità della dichiarazione di risoluzione del contratto pur in assenza di un inadempimento colpevole accertato a carico di una delle parti. I ricorrenti contestavano tale statuizione, sostenendo che la mera contrapposizione di domande di risoluzione non potesse integrare un mutuo dissenso, il quale, per un preliminare immobiliare, avrebbe comunque richiesto la forma scritta.

La Corte di Cassazione rigetta tali censure, aderendo ad un orientamento ormai consolidato. La Corte chiarisce che in presenza di reciproche domande di risoluzione per inadempimento, il giudice, pur accertando l’infondatezza degli specifici addebiti, deve prendere atto della volontà manifestata da entrambe le parti di non voler più dare esecuzione al contratto. Tale situazione non configura un “mutuo consenso negoziale risolutorio” in senso stretto, ma fonda una pronuncia di risoluzione basata sull’impossibilità di esecuzione del contratto derivante dalla scelta concorde dei contraenti, ai sensi dell’art. 1453, comma 2, c.c.. Le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur partendo da premesse diverse, convergono sull’identico scopo dello scioglimento del rapporto.

In questo quadro, la Corte supera anche l’eccezione sulla forma, precisando che il requisito della forma scritta, necessario per la risoluzione di un contratto preliminare immobiliare, si deve ritenere soddisfatto dalla proposizione delle domande giudiziali, che sono atti scritti provenienti dalle parti e depositati in un contesto processuale. 

Il fulcro della decisione, e il punto sul quale la sentenza di merito viene cassata, riguarda la decorrenza degli effetti della risoluzione e, di conseguenza, il dies a quo per il calcolo del danno da mancata restituzione. I ricorrenti lamentavano che, in assenza di una risoluzione per inadempimento, non fosse dovuto alcun risarcimento e che, comunque, la risoluzione per mutuo dissenso potesse avere efficacia solo dal momento della pronuncia.

La Suprema Corte accoglie parzialmente questa doglianza, operando una distinzione fondamentale.

1. Sussistenza del Diritto al Risarcimento: Il diritto del promittente venditore a ottenere un ristoro per la mancata disponibilità del bene non deriva da un inadempimento del contratto preliminare originario, ma dal ritardo ingiustificato nell’adempimento dell’obbligo restitutorio sorto in conseguenza della risoluzione stessa. Una volta risolto il contratto, infatti, viene meno la causa giustificatrice della detenzione del bene da parte del promissario acquirente (il contratto di comodato funzionalmente collegato al preliminare), e sorge l’obbligo di restituirlo. L’inadempimento di questo nuovo obbligo fonda un’autonoma pretesa risarcitoria.
2. Decorrenza dell’Obbligo Restitutorio e Risarcitorio: La Corte chiarisce che la risoluzione per “mutuo dissenso processuale” opera ex nunc, ossia dal momento in cui si perfeziona l’incontro delle volontà risolutorie. Questo momento viene individuato non nella data della sentenza che la accerta, ma nel momento in cui la seconda parte ha proposto la propria domanda di risoluzione in risposta a quella della prima. È in quel frangente processuale che la volontà di entrambe le parti di sciogliere il vincolo diventa palese e concorde.

Di conseguenza, la Corte d’Appello ha errato nel calcolare il danno da mancato godimento a partire dalla data della consegna dell’immobile (1991). Fino al momento della risoluzione (cioè fino alla proposizione della domanda riconvenzionale), la detenzione del bene da parte dei promissari acquirenti era legittima e fondata sul contratto di comodato collegato. Solo da quel momento, venuto meno il titolo, la mancata restituzione diventa inadempimento di un’obbligazione restitutoria e genera un danno risarcibile.

In conclusione, la sentenza si segnala per la chiarezza con cui stabilisce un criterio temporale certo e logicamente coerente per la gestione degli effetti di una risoluzione contrattuale derivante da contrapposte e infondate domande giudiziali, contemperando l’esigenza di porre fine a un rapporto divenuto ineseguibile con quella di regolare equamente le conseguenze patrimoniali tra le parti.

Dalla sentenza in commento si evince l’enunciazione dei seguenti principi di diritto:

• In presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell’altra, il giudice che accerti l’inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell’impossibilita dell’esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti ex art. 1453, comma 2, c.c. e pronunciare, comunque, la risoluzione del contratto, con gli effetti di cui all’art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà dirette all’identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale.”;
• “in tema di contratto preliminare di vendita immobiliare, la risoluzione dello stesso in ragione della proposizione di reciproche domande di risoluzione per inadempimento contrattuale, poi respinte dal giudice, decorre dal momento dell’introduzione dell’ultima di queste, dovendosi ritenere il requisito della forma scritta rispettato in ragione della presentazione di tali domande con le modalità previste in ambito processuale”.