Cassazione civile sez. III, ord. interlocutoria 15/10/2026, n. 26951

Massima

“In tema di responsabilità per rovina e gravi difetti di edifici e di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, va rinviata a nuovo ruolo, per la trattazione in pubblica udienza con l’intervento del Procuratore generale, la questione se il danneggiato che abbia lasciato maturare la prescrizione (o la decadenza) dell’azione prevista dall’art. 1669 c.c. possa ancora far valere, per i medesimi fatti, la responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c., rinunciando alla presunzione di responsabilità del costruttore e assumendo l’onere di provare tutti gli elementi costitutivi dell’illecito, compresa la colpa. La rimessione è giustificata dalla rilevanza nomofilattica del problema e dal contrasto tra il principio di coesistenza delle due azioni, affermato da Cass., Sez. Un., n. 2284 del 2014 e ribadito in sede di revocazione da Cass., Sez. Un., n. 13569 del 2015, e l’indirizzo inaugurato da Cass. n. 31301 del 2023 e seguito da più sezioni semplici, secondo cui, integrati sin dall’origine i presupposti della fattispecie speciale, la decadenza o la prescrizione dell’azione speciale non consentono la riespansione della clausola generale, la quale opera soltanto quando difettino, nel momento in cui il diritto sorge, i presupposti oggettivi o soggettivi dell’art. 1669 c.c.”.

Ricognizione

La proprietaria di un’abitazione realizzata tra il 2004 e il 2006 lamentava, a partire dal 2009, microlesioni degli intonaci, infiltrazioni d’acqua, lesioni del cornicione e distacchi delle copertine in marmo. Accertati i vizi con un accertamento tecnico preventivo, la cui relazione – depositata nel giugno 2011 – ne individuava le cause tanto nell’esecuzione dei lavori quanto in errori progettuali, la danneggiata conveniva in giudizio soltanto nel giugno 2016 l’impresa appaltatrice e l’ingegnere incaricato della progettazione e della direzione dei lavori, chiedendone la condanna ai sensi degli artt. 1667 e 1669 c.c. e, comunque, dell’art. 2043 c.c.

Il Tribunale di Teramo dichiarava prescritta l’azione ex art. 1669 c.c., ma accoglieva la domanda aquiliana proposta in via subordinata. La Corte d’appello di L’Aquila, su gravame del professionista (fallita nel frattempo l’impresa), riformava la decisione, ritenendo che, in presenza dei presupposti applicativi dell’art. 1669 c.c., il ricorso alla clausola generale non sia consentito per eludere il regime speciale di prescrizione e decadenza. Con il primo motivo di ricorso la proprietaria denuncia la violazione degli artt. 1669 e 2043 c.c. e degli artt. 3 e 24 Cost. La Terza Sezione, rilevato il contrasto tra l’orientamento delle Sezioni Unite e quello più recente delle sezioni semplici, rinvia la causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza.

Il giudizio di legittimità

L’ordinanza non decide, ma il suo valore risiede nella ricostruzione analitica dei due indirizzi e nell’esplicita emersione di un contrasto che, fino a oggi, si era consumato senza emergere.

La questione è circoscritta con precisione, dovendosi appurare se la perdita dell’azione speciale, imputabile all’inerzia del danneggiato, precluda la responsabilità aquiliana per i medesimi fatti.

Il problema si articola su tre piani tra loro connessi:

• la natura della responsabilità ex art. 1669 c.c. e il suo rapporto di specialità con l’art. 2043 c.c.;
• l’incidenza della prescrizione e della decadenza sul concorso delle due azioni;
• i profili ordinamentali del contrasto, che investe il rapporto tra sezioni semplici e Sezioni Unite (art. 374 c.p.c.).

L’art. 1669 c.c. prevede che, quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, purché ne sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta; il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

La fattispecie si donda su una triplice scansione temporale – il decennio dal compimento dell’opera, l’anno per la denunzia, l’anno per l’azione – e su un regime probatorio di favore, che si traduce in una presunzione iuris tantum di responsabilità del costruttore.

La giurisprudenza ne ha da tempo affermato la natura extracontrattuale, ravvisandovi la tutela di interessi generali alla stabilità e alla sicurezza degli immobili (Cass. n. 1748 del 2005); di ciò l’estensione della responsabilità oltre il rapporto contrattuale – agli aventi causa del committente, ai terzi, al venditore-costruttore – e ai soggetti che abbiano concorso alla produzione dei gravi difetti, come il progettista e il direttore dei lavori.

Le Sezioni Unite hanno poi ricondotto alla nozione di gravi difetti anche quelli relativi a elementi secondari e accessori, ove compromettano la funzionalità e la normale utilizzazione dell’immobile, pure nel caso di opere di ristrutturazione (Cass., Sez. Un., n. 7756 del 2017).

Come osserva l’ordinanza, l’ampliamento della fattispecie ha reso ancora più rilevante il problema del suo rapporto con la clausola generale, poiché quanto più si estende l’area dell’art. 1669 c.c., tanto più ampia diventa la zona sottoposta ai suoi brevi termini e, se si accoglie la tesi restrittiva, sottratta all’art. 2043 c.c.

La tesi della coesistenza trova il suo fondamento in Cass., Sez. Un., n. 2284 del 2014, che ha recepito un indirizzo già presente nella giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 3338 del 1999; Cass. n. 8520 del 2006).

Il rapporto di specialità – si legge nella pronuncia – presuppone l’astratta applicabilità di entrambe le norme, sicché, quando la norma speciale non può in concreto trovare applicazione, permane l’operatività di quella generale. Il fondamento è funzionale, atteso che l’art. 1669 c.c. non rappresenta una norma di favore per il costruttore, ma uno strumento di più intensa protezione del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi.

Il suo maggior rigore si esprime nella presunzione di responsabilità, mentre la limitazione temporale si spiega con l’esigenza di non far gravare quella presunzione sul costruttore per un tempo irragionevolmente lungo.

Negare l’azione generale significherebbe convertire una disciplina introdotta a vantaggio del danneggiato in un regime di favore per il danneggiante.

Con la successiva pronuncia resa in sede di revocazione (Cass., Sez. Un., n. 13569 del 2015), le Sezioni Unite hanno precisato che il riferimento al danno manifestatosi oltre il decennio aveva carattere meramente esemplificativo e che, nel caso deciso, la danneggiata, decaduta dall’azione speciale per tardività della denunzia, poteva comunque agire ex art. 2043 c.c., provandone tutti gli elementi costitutivi.

In questa costruzione – come sintetizza l’ordinanza – la decadenza rileva come causa di perdita della tutela speciale, non come fatto idoneo a rendere definitivamente lecita una condotta che presenti tutti gli elementi dell’illecito aquiliano.

L’indirizzo opposto è stato inaugurato da Cass. n. 31301 del 2023, che, muovendo dalle stesse premesse – natura extracontrattuale e rapporto di specialità –, ne trae conseguenze rovesciate.

Il passaggio qualificante è la distinzione tra i presupposti strutturali dell’azione e le condizioni del suo esercizio: l’art. 2043 c.c. riprende vigore soltanto quando la fattispecie speciale manchi «a monte», nel momento in cui il diritto sorge (per la natura dell’immobile, delle deficienze o delle loro cause, per l’insorgenza del difetto oltre il decennio, per il difetto dei presupposti soggettivi); non quando la tutela speciale venga meno «a valle», per decadenza o prescrizione imputabili al danneggiato.

Il termine decennale è qualificato come elemento sostanziale della fattispecie, estraneo agli istituti della decadenza e della prescrizione, sicché il caso del danno manifestatosi oltre il decennio – su cui insisteva Cass., Sez. Un., n. 2284 del 2014 – viene ricondotto alla carenza originaria di un presupposto.

Le due norme sono rappresentate come circonferenze concentriche, non come cerchi secanti o tangenti: l’area dell’art. 2043 c.c. è solo quella esterna al raggio dell’art. 1669 c.c. Il diverso regime probatorio attiene al quomodo dell’accertamento, non all’an dell’applicazione della norma speciale; ammettere l’azione generale dopo il maturare dei termini consentirebbe di ottenere, attraverso il più lungo termine dell’art. 2947 c.c., il risultato precluso dalla disciplina speciale. Né vi sarebbe un vuoto di tutela costituzionalmente rilevante, perché la perdita dell’azione dipende dall’inerzia della parte e i termini decorrono dalla scoperta, intesa come acquisizione di un apprezzabile grado di conoscenza della gravità dei difetti e della loro derivazione causale.

A sostegno, la pronuncia richiama la sussidiarietà dell’azione generale di arricchimento (art. 2042 c.c.) e dichiara espressamente di discostarsi dalla lettura offerta dalle Sezioni Unite nel 2015.

L’indirizzo è stato poi seguito da più sezioni semplici (Cass. n. 28469 del 2024; Cass. n. 14147 del 2025; Cass. n. 29442 del 2025; Cass. n. 22506 del 2026) ed esteso da Cass. n. 16973 del 2026 ai progettisti, ai direttori dei lavori e ai collaudatori. Va segnalato che appena poche settimane prima di Cass. n. 31301 del 2023 la stessa Seconda Sezione aveva ribadito il principio tradizionale (Cass. n. 27385 del 2023): il contrasto, prima ancora che tra sezioni semplici e Sezioni Unite, si è dunque manifestato all’interno della medesima sezione.

Il nodo teorico, a ben vedere, non è la specialità in sé, sulla quale entrambi gli indirizzi concordano, ma il tipo di specialità che lega le due norme.

Occorre stabilire se la specialità sia esclusiva, modellata sul concorso apparente di norme, per la quale il fatto che ricade nella norma speciale è regolato soltanto da essa, con tutti i suoi limiti ovvero si tratti di una specialità di rafforzamento, per la quale la norma speciale aggiunge alla tutela generale un regime più intenso, senza sottrarre il fatto alla prima.

Il secondo modello è quello che governa ordinariamente la responsabilità civile, nella quale il concorso tra azioni fondate su titoli diversi – si pensi al cumulo tra responsabilità contrattuale ed extracontrattuale quando il medesimo fatto violi tanto un obbligo specifico quanto il generale dovere di neminem laedere – costituisce un principio acquisito.

La scelta tra i due modelli non può essere dedotta dalla parola «specialità», ma dipende dalla ratio del regime speciale: occorre chiedersi se i brevi termini dell’art. 1669 c.c. siano una componente essenziale dell’equilibrio voluto dal legislatore, destinata a liberare il costruttore dopo un tempo breve dalla scoperta, oppure il prezzo della presunzione di responsabilità.

Sul punto, gli argomenti della tesi della coesistenza appaiono solidi. Anzitutto, la stessa Cass., Sez. Un., n. 2284 del 2014 collega la limitazione temporale alla presunzione: se i brevi termini servono a evitare che quest’ultima gravi sul costruttore per un tempo indefinito, la loro ragion d’essere si esaurisce quando il danneggiato vi rinuncia, assumendo l’onere di provare il fatto, il nesso causale, il danno e la colpa, con il rischio – crescente con il trascorrere del tempo – di non riuscirvi. In secondo luogo, la responsabilità aquiliana non è priva di presidi di certezza: il termine quinquennale dell’art. 2947 c.c. decorre, secondo l’insegnamento ormai consolidato (Cass., Sez. Un., n. 576 del 2008), dal momento in cui il danno si manifesta all’esterno ed è percepibile come conseguenza della condotta altrui. Infine, la tesi restrittiva produce asimmetrie difficilmente giustificabili: il difetto che si manifesti all’undicesimo anno dal compimento consente l’azione aquiliana con il suo termine quinquennale; quello, più grave, scoperto al nono anno e denunziato con qualche mese di ritardo resta privo di qualsiasi tutela. È su questa disparità che la ricorrente fonda la censura di violazione dell’art. 3 Cost., osservando che la norma speciale finirebbe per tutelare meno proprio chi ha subito il danno più grave.

Non meno seri, tuttavia, sono gli argomenti dell’indirizzo del 2023. Se il danneggiato potesse sempre ripiegare sull’art. 2043 c.c., i termini dell’art. 1669 c.c. perderebbero effettività: ogni domanda sarebbe proposta in via subordinata ai sensi della clausola generale, e il regime speciale diverrebbe opzionale. Sul piano sistematico, poi, la distinzione tra carenze originarie e preclusioni sopravvenute ha trovato un autorevole riscontro in Cass., Sez. Un., n. 33954 del 2023, che, in tema di sussidiarietà dell’azione di arricchimento, ha ritenuto la domanda proponibile quando l’azione alternativa si riveli carente ab origine del titolo giustificativo, e preclusa quando il rigetto di quest’ultima derivi da prescrizione o decadenza, perché imputabile al comportamento dell’impoverito. La grammatica «a monte/a valle» non è dunque un’invenzione isolata, ma esprime una tendenza del sistema.

L’analogia con l’art. 2042 c.c., peraltro, prova meno di quanto sembri. La sussidiarietà dell’azione di arricchimento è scritta nella norma, che la dichiara non proponibile quando il danneggiato possa esercitare un’altra azione; l’art. 2043 c.c. non contiene alcuna clausola di residualità, ed è la norma fondamentale della responsabilità extracontrattuale.

Trasferire alla clausola generale la logica della sussidiarietà significa introdurre un limite che il legislatore non ha previsto.

Inoltre, l’azione di arricchimento prescinde da qualsiasi giudizio di illiceità, mentre l’azione aquiliana richiede la prova della colpa, ovverosia dell’elemento che l’art. 1669 c.c. presume: chi agisce ex art. 2043 c.c. non ottiene «lo stesso risultato» precluso dalla disciplina speciale, ma un risultato diverso, subordinato ad un onere probatorio più gravoso.

L’argomento dell’elusione, in questa luce, si attenua: il regime speciale conserva la sua utilità – la presunzione – e i suoi termini continuano a incidere su di essa. Resta, in definitiva, la difficoltà di spiegare perché l’inerzia del danneggiato debba rendere irrilevante, sul piano della responsabilità civile, una condotta che presenta tutti gli elementi dell’illecito.

Un profilo ulteriore, di diretto interesse nella vicenda, riguarda la posizione del professionista. Il convenuto è il progettista e direttore dei lavori, al quale Cass. n. 16973 del 2026 ha esteso la preclusione. Il professionista, tuttavia, è legato al committente da un contratto d’opera intellettuale, la cui violazione genera una responsabilità contrattuale soggetta alla prescrizione ordinaria. La logica dell’assorbimento, se portata alle estreme conseguenze, pone l’interrogativo se il regime speciale precluda anche l’azione contrattuale nei confronti del professionista per i medesimi gravi difetti: questione non devoluta nel caso in esame – la domanda era fondata sugli artt. 1667, 1669 e 2043 c.c. –, ma che la pubblica udienza difficilmente potrà ignorare se intende offrire una sistemazione coerente della materia.

Principi di diritto evincibili dalla sentenza

1. Natura e specialità dell’art. 1669 c.c. La responsabilità per rovina e gravi difetti ha natura extracontrattuale e si pone in rapporto di specialità con l’art. 2043 c.c.; essa grava, in concorso con l’appaltatore, sui soggetti che abbiano contribuito alla produzione dei gravi difetti (progettista, direttore dei lavori) e si estende ai difetti di elementi secondari e accessori che compromettano la funzionalità dell’immobile (Cass., Sez. Un., n. 7756 del 2017).
2. Indirizzo delle Sezioni Unite (coesistenza). Secondo Cass., Sez. Un., n. 2284 del 2014 e n. 13569 del 2015, l’azione aquiliana è proponibile quando in concreto non sia esperibile quella speciale, anche per decadenza o prescrizione, a condizione che il danneggiato provi tutti gli elementi costitutivi dell’illecito, compresa la colpa del costruttore; la perdita della tutela speciale non rende lecita la condotta.
3. Indirizzo delle sezioni semplici (circonferenze concentriche). Secondo Cass. n. 31301 del 2023 e le pronunce successive, l’art. 2043 c.c. è invocabile soltanto se difettino ab origine i presupposti oggettivi o soggettivi dell’art. 1669 c.c., e non per superarne i limiti temporali; il principio vale anche per progettisti, direttori dei lavori e collaudatori (Cass. n. 16973 del 2026).
4. Danno oltre il decennio. È comune ai due indirizzi la conclusione che, per i difetti manifestatisi oltre il decennio dal compimento dell’opera, il danneggiato può agire ai sensi dell’art. 2043 c.c., senza il beneficio della presunzione di responsabilità; per l’indirizzo del 2023 il decennio è elemento sostanziale della fattispecie speciale.