Commento a Cassazione civile, Sez. II, sent. 17 giugno 2026, n. 20468

“In caso di acquisto pro indiviso di un immobile da parte di conviventi more uxorio, con denaro di uno solo dei co-acquirenti, l’intestazione della quota in favore dell’altro costituisce donazione indiretta, la cui prova — anche per presunzioni purché serie — deve includere la dimostrazione dell’animus donandi, consistente nella consapevolezza del disponente di attribuire un vantaggio patrimoniale in assenza di qualsiasi obbligo giuridico, extragiuridico o morale; la spontaneità dell’attribuzione non è esclusa da motivazioni del donante che, ove non integranti cogenza giuridica o costrizione morale, mantengono valenza neutra rispetto alla causa liberale. Nell’azione di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., l’indennizzo spettante al depauperato dev’essere commisurato all’effettivo arricchimento conseguito dall’altro soggetto, sicché è errata la quantificazione che ponga in correlazione grandezze non omogenee, quali il costo delle ristrutturazioni e il valore venale attuale dell’immobile stimato dal CTU..” 

La controversia trae origine dalla fine di una convivenza di fatto. Nel febbraio 2013 i due partner avevano acquistato in comunione, per quote paritarie, un fabbricato unifamiliare con garage sito nel comune di Aosta, al prezzo di euro 350.000,00, corrisposto interamente con denaro da uno di essi. In seguito alla separazione, quest’ultimo aveva continuato ad abitare l’immobile, precludendo alla convivente ogni possibilità di godimento.

Quest’ultima adiva il Tribunale chiedendo: (i) la divisione del bene, in natura o con assegnazione a uno dei condividenti e conguaglio monetario; (ii) un’indennità di occupazione, decorrente dal settembre 2014. Il convenuto, dal canto suo, resisteva sostenendo che l’immobile fosse stato acquistato esclusivamente con suo denaro e successivamente ristrutturato a proprie spese per oltre 200.000 euro; proponeva pertanto domanda riconvenzionale di rimborso ex art. 2041 c.c.

Il Tribunale accoglieva la domanda attorea, qualificava l’intestazione della quota. come donazione indiretta, rigettava la riconvenzionale ex art. 2041 c.c. e condannava il convenuto al pagamento di un’indennità di occupazione.

La Corte d’Appello, in parziale riforma, confermava il conguaglio ma lo compensava con euro 71.103,60 a titolo di restituzione della metà delle spese di ristrutturazione documentate, escludendo i lavori svolti in economia (ritenuti normale contributo alla vita familiare) e confermando la donazione indiretta e l’indennità di occupazione.

Il primo profilo di interesse sistematico della pronuncia riguarda la qualificazione dell’acquisto pro indiviso di un immobile, effettuato con denaro di uno solo dei co-intestatari, come donazione indiretta.

La Corte richiama il principio, già consacrato dalle Sezioni Unite con sentenza n. 9282/1992, secondo cui l’acquisto della proprietà di un immobile con denaro del disponente, intestato (in tutto o in parte) ad altro soggetto, integra una donazione indiretta. Ne consegue che anche in tale ipotesi è necessaria la prova dell’animus donandi, che può essere fornita mediante presunzioni, purché serie.

La pronuncia offre una precisa definizione dell’animus donandi: «l’animus donandi, che partecipa della causa del contratto come qualificazione in senso soggettivo della gratuità, consiste nella consapevolezza, in capo al donante, di attribuire ad altri un vantaggio patrimoniale nullo iure cogente, ossia in assenza di un obbligo giuridico, extragiuridico o morale e, dunque, di agire a titolo di mera spontanea elargizione fine a sé stessa, senza che debba necessariamente essere caratterizzato dall’intento benefico o altruistico e senza necessità di una diversa manifestazione specifica, identificandosi con l’obiettiva gratuità dell’attribuzione» 

Di rilievo è altresì il passaggio in cui la Corte chiarisce che la spontaneità dell’attribuzione patrimoniale non può essere esclusa da spinte motivazionali del donante che, ove non integranti ipotesi di cogenza giuridica o costrizione morale, mantengono valenza neutra rispetto alla causa liberale dell’atto. Si tratta di un’affermazione che valorizza la dimensione obiettiva della gratuità, sganciandola dalla necessità di indagare le motivazioni soggettive sottostanti alla scelta del disponente, purché nessuna di esse assurga al rango di obbligo vincolante.

Nel caso concreto, la Corte territoriale aveva correttamente applicato tale principio: il rogito notarile non menzionava né un apporto di denaro da parte dell’altro convivente, né un impegno restitutorio in suo favore, né una destinazione del bene ai bisogni della famiglia di fatto; i conviventi disponevano già di un’altra abitazione; mancava qualsiasi obbligo morale o sociale idoneo a escludere la spontaneità dell’attribuzione. La Corte di Cassazione ha pertanto ritenuto il ragionamento presuntivo della Corte d’Appello immune da censure.

La pronuncia si innesta nel solco tracciato da Cass. n. 20062/2021, richiamata espressamente, che aveva chiarito come, in caso di acquisto pro indiviso per quote uguali, la presunzione di parità delle quote ex art. 1101 c.c. operi indipendentemente dall’ammontare del rispettivo esborso: chi abbia pagato di più non può presumere di aver agito a titolo di liberalità per il solo fatto della convivenza, ma deve dimostrare — o escludere — la sussistenza dell’animus donandi. In difetto di tale prova, il co-acquirente che abbia versato una somma maggiore vanta un diritto di credito verso l’altro.

Il secondo profilo affrontato dalla pronuncia attiene alla indennità di occupazione del bene in comunione da parte di uno solo dei comproprietari. Il ricorrente principale sosteneva che il godimento esclusivo dell’immobile comune non integrasse un illecito, non avendo egli impedito all’altro di fare altrettanto.

La Corte di Cassazione respinge la tesi, confermando la giurisprudenza consolidata secondo cui, ove per la natura del bene o per qualsiasi altra circostanza non sia possibile un godimento diretto tale da consentire a ciascun partecipante un pari uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., i comproprietari possono deliberarne l’uso indiretto; in mancanza di tale deliberazione, il comproprietario che abbia goduto l’intero bene da solo è tenuto a corrispondere agli altri i frutti civili con decorrenza dalla data in cui gli perviene la richiesta di uso turnario o di partecipazione al godimento (Cass. n. 10264/2023).

Il richiamo a Cass. n. 10264/2023 è significativo: esso chiarisce che il diritto all’indennità non sorge automaticamente dalla sola situazione di godimento esclusivo, ma richiede che al comproprietario sia stata manifestata la volontà degli altri di partecipare al godimento del bene. Nel caso di specie, tale manifestazione era avvenuta nel marzo 2014, sicché il dies a quo dell’indennità decorreva da tale data, come correttamente accertato dalla Corte territoriale.

Il parametro di liquidazione — il canone di locazione secondo mercato — viene confermato come criterio equitativo corretto, in quanto corrispondente al valore del bene “messo a frutto”, in coerenza con il principio espresso da Cass. SS.UU. n. 33645/2022, che ha ancorato il risarcimento del danno da occupazione sine titulo alla concreta possibilità di godimento perduta dal proprietario. 

Il profilo più rilevante e innovativo della pronuncia riguarda il secondo motivo del ricorso incidentale, accolto dalla Corte. La questione verte sull’esatta quantificazione dell’indennizzo ex art. 2041 c.c. spettante alla convivente per le spese di ristrutturazione sostenute.

La Corte d’Appello aveva calcolato l’indennizzo attraverso una proporzione tra il costo delle ristrutturazioni (euro 205.000), il valore stimato dal CTU (euro 385.000) e il prezzo di acquisto (euro 350.000). La Cassazione censura tale metodo per avere messo in correlazione grandezze non omogenee: il costo delle opere eseguite da un lato, e il valore venale attuale dell’intero immobile dall’altro, senza isolare l’effettivo incremento di valore conseguito per effetto delle ristrutturazioni.

La pronuncia ribadisce il principio fondamentale in materia di actio de in rem verso:

«La nozione di arricchimento ex art. 2041 cod. civ. — da intendersi indifferentemente, sia in senso qualitativo che in senso quantitativo — può consistere, invero, tanto in un incremento patrimoniale, quanto in un risparmio di spesa e, più in generale, in una mancata perdita economica: il depauperamento può consistere tanto in erogazioni di un’entità pecuniaria, quanto in attività o prestazioni di cui si avvantaggia l’arricchito, ma l’indennizzo previsto dalla norma, in quanto finalizzato a reintegrare il patrimonio del depauperato, dev’essere necessariamente commisurato all’effettivo arricchimento dell’altro soggetto». 

In altri termini, la norma impone una correlazione biunivoca tra depauperamento del richiedente e arricchimento del convenuto: il primo costituisce il fatto costitutivo dell’azione, il secondo ne individua il limite massimo dell’indennizzo. Non è sufficiente accertare quanto sia costata l’opera al depauperato, ma occorre verificare in che misura quella spesa abbia tradotto un vantaggio economico effettivo nel patrimonio dell’arricchito. Diversamente operando — come aveva fatto la Corte territoriale — si rischia di determinare un arricchimento inverso, a danno del convenuto.

Nel caso concreto, la convivente si era giovata solo della differenza tra il maggior valore attuale dell’immobile e il suo valore ante-ristrutturazione (stimato in circa euro 17.500 pro capite), avendo peraltro  potuto godere in via esclusiva dell’immobile ristrutturato, locando la precedente abitazione di sua proprietà. Tali circostanze avrebbero dovuto essere valorizzate nella determinazione dell’effettivo arricchimento., e non erano state tenute in debita considerazione dalla Corte d’Appello.

• Principi di diritto evincibili dalla sentenza

1. Donazione indiretta nell’acquisto pro indiviso tra conviventi: L’acquisto di un immobile con denaro di uno solo dei co-intestatari, con intestazione della quota all’altro convivente, integra una donazione indiretta; la relativa prova — ammissibile anche per presunzioni, purché serie — deve includere la dimostrazione dell’animus donandi, quale consapevolezza del disponente di attribuire un vantaggio patrimoniale in assenza di qualsiasi obbligo giuridico, extragiuridico o morale.
2. Neutralità delle motivazioni del donante rispetto alla causa liberale: La spontaneità dell’attribuzione patrimoniale a titolo di donazione indiretta non è esclusa da spinte motivazionali del donante che, ove non integranti ipotesi di cogenza giuridica o costrizione morale, mantengono valenza neutra rispetto alla causa liberale dell’atto.
3. Presunzione di parità delle quote e diritto di credito del co-acquirente: In caso di acquisto pro indiviso per quote uguali, il maggior apporto economico di un co-acquirente non si presume effettuato a titolo di liberalità per il solo fatto della convivenza; in difetto della prova dell’animus donandi, il co-acquirente che abbia sborsato una somma maggiore vanta un diritto di credito nei confronti dell’altro per la parte eccedente la propria quota.
4. Indennità di occupazione del bene in comunione e dies a quo: Il comproprietario che goda in via esclusiva del bene comune è tenuto a corrispondere agli altri partecipanti i frutti civili (nella misura del canone di mercato) con decorrenza dalla data in cui gli perviene la manifestazione di volontà degli altri comunisti di partecipare al godimento o di ottenere un uso turnario del bene; prima di tale manifestazione, il godimento esclusivo non è di per sé fonte di obbligazione indennitaria.
5. Corretta quantificazione dell’indennizzo ex art. 2041 c.c.: Nell’azione di indebito arricchimento, l’indennizzo spettante al depauperato deve essere commisurato all’effettivo arricchimento conseguito dall’altro soggetto, inteso come incremento patrimoniale, risparmio di spesa o mancata perdita economica; è erronea la quantificazione che ponga in correlazione grandezze non omogenee (costo delle opere eseguite e valore venale attuale dell’immobile), dovendo il giudice verificare in che misura le spese sostenute dal depauperato abbiano determinato un vantaggio economico effettivo nel patrimonio dell’arricchito.